ADMINISTRACIÓN

Pregunta

¿Puede el administrador del edifico ser hermano de un propietario? ante quien se debe recurrir cuando el administrador no cita por escrito a todos los propietarios a la asamblea general?

R/ No es impedimento que quien administre tenga vínculos de afinidad con algún copropietario. Cuando el administrador no convoca a reunión a los copropietarios estos se pueden reunir por derecho propio en los términos de la ley.    

Pregunta

¿Puedo participar en el consejo de administración del conjunto donde vivo, sabiendo que este es vis, y la escritura está a nombre de mi esposa, yo parezco pero no como propietario?

R/ La ley permite que el consejo de administración esté integrado por los representantes o delegados de los copropietarios.   

Pregunta

¿En el caso del robo de una bicicleta de propiedad de un copropietario, que estaba al cuidado de los vigilantes del conjunto, la empresa de vigilancia está obligada a pagarla al copropietario?

R/ Sólo si a través de una investigación se comprueba la responsabilidad.

Pregunta

¿Es legal realizar un paseo con parte de dineros de la administración cuando no se ha advertido eso y además no van todos los propietarios?

R/ Es un acto de integración, pero debe ser autorizado por la asamblea. De acuerdo con mecanismos del reglamento.

Pregunta

¿Es función del administrador implementar planes de prevención de emergencia, proveer las herramientas necesarias e instruir a los porteros en como actuar en caso de inundación, incendio, etc.?

R/ Sí. el administrador debe tomar todas las medidas para garantizar la seguridad del edificio y sus residentes.

Pregunta

Hasta que punto debe responder la administración por daños dentro de los apartamentos causados por el tiempo, teniendo en cuenta que se realizaron impermeabilizaciones en la parte externa del edificio?

R/ El administrador no debe responder por daños de bienes privados, salvo que los daños sean producidos por deterioros de bienes comunes.

Pregunta

¿Si no existe administrador legal, puede la persona que hace sus veces sin serlo, autorizar obras macro, ya sean, de empresas públicas o privadas, sin autorización de la asamblea?

R/ Quien autoriza siempre es la asamblea. El administrador ejecuta.

Pregunta

¿Qué injerencia o mando tiene el consejo de administración sobre el administrador?

R/ El presidente del consejo es quien firma el contrato con el administrador, a nombre de la persona jurídica. En ciertos casos se requiere la autorización del consejo para que el administrador pueda ejecutar algunos actos.

Pregunta

¿Soy el tesorero del conjunto y hemos detectado que la administradora ha abierto una cuenta en una entidad financiera a nombre del conjunto para realizar operaciones personales y a su vez también se ha inscrito a telefonía celular a nombre del conjunto sin autorización alguna por parte del consejo. Ya hablamos con ella y nos ratifica la información.¿Qué debemos hacer para demandarla?

R/ Vale aclarar que la figura del tesorero no existe en propiedad horizontal es claro que es uno de los casos en que se presume la responsabilidad del administrador.Es necesario, previa investigación, iniciar las acciones judiciales pertinentes. En este caso se le debe revocar el nombramiento.

Pregunta

¿Es legal que un propietario que no vive en el edificio no pueda ser administrador pese a que el administrador actual no está ningún fin de semana en el edificio?

R/ Si puede ser administrador. No importa que no viva, lo importante es que cumpla con sus funciones. De hecho, el espíritu legislador dice que es mejor que sea un tercero.

Pregunta

¿Cuando se realiza una asamblea y se aprueba la realización de ampliaciones en las casas, aun sin haber realizado el debido estudio sobre suelos, y estructuras de las casas para dichas obras, el administrador como representante legal del conjunto que debe hacer?

R/ El administrador debe exigir un concepto previo del curador urbano sobre viabilidad de obras civiles.

Pregunta

¿Residimos en un edificio, sometido al régimen de propiedad horizontal, compuesto por 18 apartamentos o unidades residenciales, de los cuales 10 tienen garaje y un local comercial en el edificio.Estamos bajo régimen de propiedad horizontal, en asamblea general fue nombrado un administrador, ratificado por 4 años. Este administrador no ha tenido revisor fiscal, ni consejo de administración.¿Es legal que la mayoría apruebe sus estados financieros sin revisión alguna?

R/ Es necesario mirar antecedentes. De todas formas, puede hacerse una auditoría.

Pregunta

¿Si la asamblea general nombra un administrador, aún en contra de lo que determine el consejo de administración, que administrador se debe nombrar? el que postula la asamblea o el que postula el consejo?

R/ Si hay consejo, este es el encargado de nombrar al administrador. La asamblea lo nombraría, en caso de que no exista consejo.

Pregunta

Es "legal" que uno de los copropietarios sea elegido como administrador del conjunto residencial?

R/ Es legal.

Pregunta

El artículo 35 de la ley 675 establece que el fondo de imprevistos se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1por ciento) sobre el presupuesto anual de gastos comunes.¿Sería 1.500.000 pesos en el presupuesto; este valor es a descontar mensualmente o anual? ¿Si es anual pasarían años para llegar al 50% para suspender su cobro?

R/ La apropiación para el fondo de imprevistos debe ser mensual.

Pregunta

¿Una persona a la cual se le otorgó poder para representar a un propietario puede ser elegida como miembro de consejo de administración?

R/ Puede hacerlo siempre y cuando tenga la facultad de integrar el consejo de administración.

Pregunta

¿Hace dos años fui nombrado como administrador del conjunto, el cual contaba con más de la mitad de casas construidas (fui el primer administrador).En este periodo de tiempo se realizó la unificación de la cuota de administración, y se le dio al conjunto un RUT ante la Dian, cuando sacamos el RUT yo quede inscrito como el representante legal. Seis meses después presente mi renuncia y desde entonces se nombraron 2 administradores los cuales dividieron el conjunto; además no se han presentado libros de contabilidad ni se han presentado declaraciones de renta.¿Con estos antecedentes a que instancia puedo recurrir pues mi nombre aún figura como representante legal y debo librar la responsabilidad ante lo que está sucediendo? ¿Qué se puede hacer si el conjunto está dividido y no se quiere hacer asamblea?

R/ Debe acudir al juez civil, pues, efectivamente, quien aparece como administrador ante la alcaldía es quien responde.Allí, además, podrá poner a consideración este hecho. La convocatoria a una asamblea extraordinaria para tal fin, puede ser hecha por el administrador o por el revisor fiscal; los propietarios interesados (si es que los hay) también pueden convocarla si representan, por lo menos, la quinta parte de los coeficientes.Todos los órganos de la administración responderán por los daños y perjuicios que se ocasionen a otros dueños, a la persona jurídica o a terceros.

Pregunta

¿Existe norma, decreto o ley que obligue a someter al régimen de propiedad horizontal a un conjunto de casas construidas sobre un mismo terreno?La mitad de las mismas tienen salida directa a la vía pública. el artículo 64 de la ley 675 dice: "podrán solicitar a las autoridades..."?

R/ Es facultativo de los propietarios.

Pregunta

Soy propietario de un apartamento en Bogotá y debo cuotas de "administración"; ellos están constituidos como asociación de copropietarios mas no como junta de administración. Tengo entendido que ellos no están autorizados para cobrar cuotas de administración como tal, sin embargo amenazan con adelantar procesos de cobro en contra de los deudores, además publican listas de deudores morosos, cuando en realidad las cuotas de una asociación son voluntarias.¿Estas personas están autorizadas para cobrar ejecutivamente tales cuotas? ¿Si cancelo lo que ellos llaman cuotas de administración, puedo exigir el cumplimiento de las funciones de los integrantes de la asociación de copropietarios?R/ La decisión de asociarse es voluntaria, pero si usted se está beneficiando con los servicios que presta, esta puede ejercer mecanismos legales para cobrar.

Pregunta

¿Cómo se calcula el coeficiente de propiedad? ¿Si este se encuentra mal calculado, se puede modificar?

R/ Es necesario determinar si se trata de un reglamento anterior la ley 675 del 2001, pues, en estos casos, el cálculo se hacía con diferentes criterios. si lo que existe es un error matemático, las normas de notariado y registro permiten que se hagan las correcciones a través de escritura pública.En este caso acudirían a quienes se les modifica el coeficiente. si es posterior a ley 675 y hay error matemático se requiere del 70 por ciento de coeficientes.

Pregunta

¿Los estatutos dicen que la asamblea elegirá al administrador y no señala el procedimiento. Al respecto, ¿se puede proponer en la asamblea (o esto lo puede decidir previamente el consejo de administración) que dicha elección se haga mediante una convocatoria o concurso de méritos, en cuyo caso podría delegarse en el consejo tal decisión mientras se lleva a cabo dicho concurso?

R/ De acuerdo con el desarrollo jurisprudencial que ha tenido la ley, cuando exista el consejo, este nombrará al administrador. Considero que se debe hacer con base en el procedimiento establecido para ello.

Pregunta

¿Como se debe reflejar el fondo de reserva en el balance anual?

R/Se debe contabilizar como un pasivo porque no forma parte del patrimonio.

Pregunta

Vivo en un edificio situado en área turística de Cartagena. Tengo tres preguntas:

  • Los linderos del edificio quedaron mal ubicados (señala como norte lo que realmente es occidente) en las escrituras del reglamento de propiedad horizontal y por ende en las escrituras de cada propietario, ¿qué efectos legales tiene esto?
  • Algunos extranjeros entran prostitutas o chicas prepago ¿Cómo frenar legal y efectivamente esto?
  • ¿Es legal que un propietario venda el garaje a alguien que no es copropietario? esto genera problemas de seguridad?

R/ Sobre los linderos, se debe hacer un estudio técnico jurídico y realizar las modificaciones correspondientes.

  • El reglamento de propiedad horizontal establece el uso y la destinación de las unidades privadas por lo que si esto es contrariado debe acudirse inmediatamente a la administración.
  • Si el garaje es una unidad privada se puede enajenar a cualquier persona.

Pregunta

¿A quién corresponde hacer los arreglos del apartamento que con siete meses de ocupación y en edificio nuevo, ya está presentado grietas en todas la paredes internas?

R/ Acudir al constructor.

Pregunta

¿Cuál es la diferencia entre decisión residencial y económica para que se utilice en una u otra , una unidad un voto o el coeficiente según el área del apartamento.

R/ En general se aplica el coeficiente. Cuando se tiene en cuenta el voto unitario es para asuntos de simple administración; la corte constitucional, en sentencia c522 del 2002, explica que en los edificios residenciales se aplicará el coeficiente en las decisiones con alcance económico.

Pregunta

¿En la citación de la asamblea de este año se propone la contratación de los servicios de vigilancia contratado directamente a los vigilantes como empleado del edifico, es esto posible, existe algún tipo de sanción por contratar de esta manera la vigilancia?

R/ Se puede contratar por la persona jurídica, pero a través de una empresa de vigilancia, afiliada a la superintendencia de vigilancia y seguridad privada.

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