ARTÍCULOS DE INTERÉS

 

ASAMBLEAS

Es importante precisar algunos aspectos básicos de las Asambleas de Propietarios, que muchas veces no quedan claros en la norma, como los siguientes:De acuerdo a la ley 675,  que regula la propiedad horizontal en Colombia, la Asamblea General la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes, o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en ésta Ley y en el reglamento de Propiedad Horizontal.

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Además de las funciones básicas establecidas en La Ley, también debe: Dirigir y administrar los bienes y servicios de uso común y procurar la buena administración, mantenimiento, conservación, reparación, reposición, seguridad, salubridad y la convivencia pacífica de la comunidad misma.

CONVOCATORIA

Se convoca para dar a conocer con suficiente anterioridad el orden del día propuesto, la participación de los titulares de los bienes privados o sus delegados y dar fiel cumplimiento a la ley y al reglamento de Propiedad Horizontal de cada copropiedad.Para asambleas ordinarias la ley faculta para convocar al Administrador, al consejo de administración, al Revisor Fiscal, cuando lo hay  o a un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

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Si no fuere convocada la asamblea, en los tres primeros meses del año, se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio, el 1 de abril, en las instalaciones del edificio o conjunto.

Reuniones de segunda convocatoria: Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará a la hora siguiente a la señalada para la primera convocatoria, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.

De cualquier manera, se debe dejar constancia en la convocatoria entregada a los propietarios de esta situación.

Se convoca a una Asamblea extraordinaria,  cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

Una asamblea extraordinaria se convoca para tratar un tema específico, urgente, y no se pueden tomar decisiones sobre aspectos diferentes a los hechos que motivaron la convocatoria urgente de la asamblea; esa es la principal característica y única diferencia entre una asamblea extraordinaria y una ordinara, por lo que en nada se afecta las mayorías decisorias por el hecho de ser una asamblea extraordinaria.

Asamblea  por comunicación escrita: Serán válidas las decisiones de la asamblea general cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace.

Quórum y mayorías. La asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión.

Los quórum imperativos contemplados en La Ley 675 de 2.001, son de orden público, por lo tanto de obligatorio cumplimiento (sentencia c-488 de 2.002 de la Corte Constitucional).

Decisiones que exigen mayoría calificada. Las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto:

  1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.
  2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.
  3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias.
  4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.
  5. Reforma a los estatutos y reglamento.
  6. Desafectación de un bien común no esencial.
  7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).
  8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente.
  9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto.
  10. Liquidación y disolución.

Nota:

Estas decisiones no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.

ACTAS

Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.

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En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión.

Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación.

La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.

IMPUGNACIONES

El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.

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Las razones por las que se pueden impugnar decisiones tomadas en la asamblea son:

  • Por infringir la ley o el reglamento.
  • Por no tenerse en cuenta el coeficiente para las decisiones.
  • Por tomar decisiones por fuera del orden del día.
  • Por afectar derechos fundamentales o constitucionales.
  • Por no reunir el quórum decisorio exigido por la ley.

La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta.