BIENES COMUNES

Pregunta
¿Se puede cobrar el parqueadero comunitario a los copropietarios.

R/ Sí, de acuerdo con la regulación que hagan el reglamento y la asamblea.

Pregunta
¿Al comprar mi apartamento, la constructora no me vendió parqueadero, tengo o no derecho de usar los que son comunales pero que están marcados como espacio para visitantes? los parqueaderos de visitantes sólo tienen un uso y destinación de carácter temporal?

R/  No pueden utilizarse como parqueadero permanente.

Pregunta
¿Debe o no la administración del conjunto residencial, reparar las goteras que caen sobre los automóviles en sus respectivos parqueaderos?, para este caso, dichos parqueaderos están en el sótano del edificio?

R/  La administración debe reparar los bienes comunes y los propietarios deben asumir este costo.

Pregunta
¿Los parqueaderos de uso común para todo el conjunto residencial pueden ser cedidos o vendidos a los propietarios de apartamentos del mismo conjunto?

R/  No, se transfiere o se cede el derecho de uso exclusivo con la enajenación de la unidad privada a la cual fue asignada.

Pregunta
¿Cual es el control u obligaciones que se puede y deben seguir los dueños de mascotas dentro de los conjuntos residenciales?

R/  Especialmente, se refieren a normas de seguridad y
salubridad, y también a la tranquilidad que deben estar consagradas en el reglamento de propiedad horizontal.

Pregunta
¿Mediante cual ley se rige la entrega de la unidad por parte del constructor... además garantías como la red eléctrica, parcheo de las vías, se negocian con la empresa vendedora de la unidad (constructora) o con los contratistas que esta utilizó?

R/  Primero debe consultar el reglamento de propiedad horizontal, si allí no hay nada contemplado, se regirá por la ley 675 del 2001. Por su parte, el constructor debe entregar las garantías.

Pregunta
¿La administración de un edificio hasta que punto debe subsanar arreglos en los apartamentos como son las goteras pues ya se han realizado varias impermeabilizaciones y ha sido imposible que se cure el problema?

R/  Si las goteras se deben a que no se han hecho las reparaciones del caso, el administrador debe insistir hasta que queden bien si no asumir daños y perjuicios.

Pregunta
¿Existe alguna normatividad que obligue a las propiedades horizontales a realizar mantenimiento de sus fachadas, si es así existe algún tipo de sanción?

R/  Las normas policivas sí lo exigen y se podrá acudir a las mismas para las medidas correctivas del caso, (embellecimiento de fachadas).

Pregunta
¿Los parqueaderos de nuestro conjunto son de uso común y consta en las escrituras de cada apartamento, solo que de un tiempo para acá la administradora cobra parqueadero a los visitantes y ha iniciado ejecutivos para el cobro de dichas expensas, qué podemos hacer cuando no está reglamentado el cobro del uso del parqueadero, de 95 unidades hay 100 parqueaderos de los cuales se usa la mitad?

R/  El uso y explotación de bienes comunes debe ser aprobado por asamblea de acuerdo con lo previsto en reglamento de propiedad horizontal. El administrador no puede cobrar, caprichosamente, el uso de parqueo a visitantes.

Pregunta
El parqueadero es comunal y sobre el se estableció una tarifa que le da derecho a utilizar el parqueadero por 3 meses. Sin embargo, algunos residentes cancelan este valor pero tienen el carro estacionado todo el tiempo allí (no lo mueven).

Se supone que este debe prestar un servicio social es decir para las personas que sí lo utilizan diariamente, dado que el parqueadero no da abasto para toda la demanda.

¿De qué manera se puede solicitar que retiren los vehículos pues aducen que igual derecho tienen ellos adicionalmente que ya cancelaron?

R/  La asamblea es el órgano que puede reglamentar el uso de los parqueaderos comunes.

Pregunta
En mi conjunto el parqueadero de visitantes es ya un parqueadero público pues mantiene full a toda hora especialmente en la noche donde entran y salen carros a cualquier hora con el consabido perjuicio para las personas que madrugamos a nuestros distintos quehaceres.

Convirtieron esto en un gran negocio y ni siquiera la administración sabe a dónde va a parar el dinero recaudado. Pienso que el parqueadero debe ser únicamente para visitantes como su nombre lo indica y es obvio que en la noche no debe permanecer ningún carro en este.

¿Qué se debe hacer para evitar esta anomalía?

R/  Inicialmente acudir en reclamación ante la administración y de ser necesario demandar a la copropiedad ante el juez de la república.

Pregunta
Soy residente de un condominio de 262 unidades con instalaciones deportivas. Hace un año y medio, le pedí por escrito a la junta administradora que terminara y le diera mantenimiento a la cunetas pues el agua lluvia corría por fuera de ellas (por las vías).

Pasados 43 días cayó un aguacero que causó inundaciones en varias unidades y significativos daños a sus interiores. Le he reclamado a la junta su falta de acción y previsión y se niegan a asumir su falta de previsión y más aún a rembolsar por los daños.

¿Qué puedo hacer, pues pago mis cuotas por administración y lo que obtenemos los copropietarios es des administración. Hay alguna acción de responsabilidad para la junta que no tomó las medidas correctivas a tiempo aún estando preavisados por escrito?

R/  En primer término, hacer el reclamo por escrito a la administración. Si es desatendida, acudir a la autoridad de policía local en querella para tal efecto.

Si el problema continúa, acudir a un centro de conciliación para tratar de obtener solución a su problema, y así en caso de ser necesario acudir a la justicia ordinaria para obtener sentencia de responsabilidad a cargo de la copropiedad.

Pregunta
¿Nos han cobrado cuotas extraordinarias iguales a todos sin tener en cuenta los diferentes coeficientes y adicionalmente el local comercial ha sido exonerado de pagar dichas cuotas como por ejemplo para arreglar los techos. ¿Es esto legal? ¿Cómo exigir los dineros pagados de más?

R/  El costo de reparación de la cubierta debe ser asumido por todos los copropietarios. Además, para uso mixto se deben establecer módulos de contribución.

Pregunta
¿Qué se puede hacer contra propietarios que deciden construir marquesinas, techar terrazas, o instalar vidrios en las barandas de balcones y terrazas, sin ningún permiso. Muchos argumentan que al comprar la constructora les dio autorización de efectuar estos cambios?

R/  En estos casos no solo se viola el régimen de propiedad horizontal sino las normas de urbanismo. Si no tienen licencia del curador o de la oficina de planeación (si es fuera de bogotá) se debe instaurar acción ante la alcaldía. Previamente se le requerirá para que la retire y se le garantizará el debido proceso.

Pregunta
¿Si un copropietario quiere instalar un bicicletero personal en un área comunal o espacio público, sin permiso de la administración, el consejo, ni la asamblea, alegando que el espacio que se piensa utilizar nadie lo usa, y además coloca en la puerta de su apto afiches alegando que hacen parte de la decoración del piso, es correcto?

¿El manual de convivencia prohíbe la utilización de espacios públicos para estacionar bicis y/o cualquier otra actividad no autorizada por asamblea?

R/  El uso de los bienes comunes debe ser autorizado por la asamblea, el consejo o en su defecto el administrador, no en forma arbitraria.

Pregunta
¿Los conjuntos abiertos se pueden encerar por seguridad?

R/  Lo permiten las normas urbanísticas. Siempre y cuando no se encierren zonas de uso público (sentencia c 265 del 2002).

Pregunta
¿Que tan correcto es cobrar parqueadero a visitantes y bajo que normas se deben regir estos cobros? Al parecer en el conjunto quieren cobrarle el parqueadero a los visitantes, pero no han establecido como lo harán y supuestamente los vigilantes de seguridad deben recaudar el dinero, esto es permitido?

Así mismo, dicen que le cobraran a los propietarios un valor por dejar el carro en el parqueadero de visitantes ¿Esto lo pueden hacer?

R/  La ley permite explotación de bienes comunes y debe efectuarse de acuerdo con lo que establezcan la asamblea y el reglamento de propiedad horizontal hay muchos mecanismos.

Pregunta
¿Primero la constructora no vendió parqueaderos a algunos propietarios. Quisiéramos saber si se podrían utilizar los espacios de parqueadero de visitantes para los propietarios, o si se pudieran aprovechar espacios de zonas comunes en el sótano para poder parquear?

R/  La reglamentación de parqueaderos comunes se hace por la asamblea, de acuerdo con el reglamento.

Pregunta
¿Cuando los parqueaderos son privados, se puede colocar en ellos lugar para bicicletas, al que tendría acceso todos los copropietarios o arrendatarios, así estos no sean dueños de un parqueadero?

R/  Los parqueaderos tienen destinación específica para carros. El edificio puede determinar lugar común para las bicicletas.

Pregunta
¿La reglamentación de cerramiento de piscinas y demás normas, que dictó la alcaldía de Cali, en marzo de 2006, son obligatorias para una unidad residencial construida 10 años atrás. La norma dice que es para piscinas semipúblicas y públicas; una piscina de una unidad residencia es privada o semipública? hay otras reglamentaciones al respecto?

R/  Siendo una norma local, tendríamos que avaluar el caso con más documentación. Sin embargo, la norma no es retroactiva, es necesario mirar aspectos sobre seguridad de las personas, ya que en determinados casos prima la imposición de medidas que garanticen los derechos fundamentales.

Daños en apartamento por uso de terraza

La propietaria afectada vive en un primer piso y se queja por las goteras. La abogada Nora Pabón, experta en propiedad horizontal, la asesora.

CASO

La consultante dice que cuando llueve el agua se filtra y cae, incluso, en forma de chorros a los dos baños de su apartamento, donde hay eventuales inundaciones.

Se verificó el daño y se concluyó que la impermeabilización de la plaqueta está fracturada, lo que obliga a levantar la baldosa. Manifiesta que ha informado a la administración proponiendo ¿incluso¿ que paguen entre las tres partes. Sin embargo ni el administrador, ni la propietaria del apartamento que usa la terraza han sido solidarios; por el contrario, la dueña dice que no coloca plásticos para disminuir los efectos de la lluvia ¿porque se ve muy feo¿.

¿Es legal que deba asumir los costos de impermeabilización?, ¿qué debo hacer para que la usuaria de la terraza deje hacer la obra y el administrador la realice?, ¿cabría una acción de tutela?¿.

R/  "Este caso es frecuente, pues los propietarios y algunos administradores no tienen en cuenta que las cubiertas son comunes y que los gastos de impermeabilización corresponden a todos los dueños, así el uso exclusivo haya sido asignado a determinada unidad (salvo que se compruebe que los daños se han producido por negligencia del usuario de la cubierta o terraza). 

Informó a la administración y no hay solución

En el caso que nos ocupa, el administrador debe informar al consejo la urgencia de realizar las obras o, si es necesario, convocar una asamblea extraordinaria para aprobar una cuota extraordinaria. Si los propietarios no toman medidas, a ellos se extenderá la responsabilidad por los daños y perjuicios que se hayan ocasionado a la consultante.

A la  propietaria que se le adjudicó el uso de la zona común hay que recordarle que este bien pertenece también a los demás, incluida la vecina afectada, y que debe permitir las inspecciones y obras del caso. Incluso, el administrador puede  instaurar una querella policiva para que esta señora permita realizar los trabajos.

La afectada tiene la ley a su favor

La consultante debe solicitar a la administración, siempre con copia al consejo, que se impongan las sanciones a la administradora, incluyendo la imposición de multas sucesivas para que permita realizar los trabajos y tome otras mediadas  mientras se realicen.

Además, podrá instaurar una querella policiva por perturbación al uso y goce de su apartamento, solicitando a las autoridades que se ordene efectuar la construcción; igualmente, la ley le permite demandar ante la jurisdicción civil para reclamar daños y perjuicios a todas las personas citadas.

¿Y sobre la acción de tutela?

Se podría analizar no para que se realice la obra, salvo que las autoridades policivas tampoco cumplan con su deber, sino para que se proteja el derecho a la salud, a la tranquilidad y a un ambiente sano de la consultante y su familia. Le recomiendo que intente antes ¿y por última vez¿ acudir al administrador y al consejo.

Daños

Cuando llueve el agua se filtra y cae en forma de goteras y chorros a los dos baños. Dueña se queja porque recientemente invirtió en remodelación. (Respuesta a consulta).

Caso

El apartamento, situado en un primer piso, tiene encima una terraza comunal de uso exclusivo. La propietaria insiste en los perjuicios físicos causados; además, la situación ha perturbado su ánimo y tranquilidad por el deterioro de las paredes y las eventuales inundaciones.

Se verificó el daño y...

Se advierte que la impermeabilización de la plaqueta está fracturada, lo que obliga a levantar la baldosa y hacer de nuevo el trabajo. Manifiesta que ha informado muchas veces a la administración proponiendo -incluso- que paguen entre las tres partes.

Nadie asume la responsabilidad

Sin embargo ni el administrador , ni la propietaria del apartamento que usa la terraza han tenido solidaridad con ella; por el contrario, la citada propietaria dice que no coloca plásticos para disminuir los efectos de la lluvia ¿ porque se ve muy feo¿.

La consultante pregunta si es justo y legal que ella deba asumir los costos de impermeabilización y qué debe hacer para que la usuaria de la terraza deje hacer la obra y el administrador la realice. Además pregunta si cabría una acción de tutela.

R/  ¿Este caso es frecuente en los edificios, pues los propietarios y algunos administradores no tienen en cuenta que las cubiertas, como en este caso, son comunes y que los gastos de impermeabilización corresponden a todos los propietarios, así el uso exclusivo haya sido asignado a determinada unidad, salvo que se compruebe que los daños se han producido por culpa o negligencia del usuario de la cubierta o terraza.

De tal forma que el problema  no es solo del usuario, ni del propietario del piso inferior, sino de todos los residentes del edificio.

¿Quién responde?

Ya que la afectada ha informado a la administración y no ha habido solución, es necesario recordar que la Ley advierte que los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.

Añade la norma que se presume la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

En este caso, el administrador debe informar al consejo
Es obligación que explique la gravedad de la situación y la urgencia de realizar las obras; incluso, si es del caso, debe convocar una asamblea extraordinaria con el fin de que se apruebe una cuota extraordinaria, dependiendo de las facultades atribuidas a cada órgano de administración por el reglamento y dependiendo del valor de la obra, del presupuesto y del fondo de imprevistos.

Si los propietarios no toman medidas, a ellos se extenderá la responsabilidad por los daños y perjuicios que se hayan ocasionado a la consultante.

Se puede instaurar querella, pero es mejor conciliar
A la  propietaria que se le adjudicó el uso de la zona común hay que recordarle que este bien pertenece también a los demás dueños, incluida la vecina afectada, y que debe permitir de inmediato y las veces que sea necesario, las inspecciones y obras del caso.

Incluso, el administrador puede  instaurar una querella policiva para que esta señora permita realizar los trabajos.

Lo cierto es que la consultante tiene a su favor la ley
en todos los aspectos: deberá solicitar a la administración, siempre con copia al consejo, que se impongan las sanciones pertinentes a la administradora, incluyendo la imposición de multas sucesivas para que permita realizar los trabajos y tome otras mediadas  mientras se realicen.

Además, podrá instaurar una querella policiva por perturbación al uso y goce de su apartamento, solicitando a las autoridades que se ordene efectuar la construcción; igualmente, la ley le permite demandar ante la jurisdicción civil para reclamar daños y perjuicios a todas las personas citadas.

Tutela es viable
Considero que la viabilidad de la acción de tutela se podría analizar no para que se realice la obra, salvo que las autoridades policivas tampoco cumplan con su deber, sino para que se proteja el derecho a la salud, a la tranquilidad y a un ambiente sano de la consultante y su familia.

Le recomiendo que intente antes ¿y por última vez¿ acudir al administrador y al consejo; en estos casos siempre es mejor no hacer la solicitud a los otros propietarios para conservar la paz y la convivencia. De esta forma la afectada no se verá expuesta a agregar un motivo más para no desear vivir en ese edificio.

Cuando los vecinos deciden cubrir los patios

El señor Germán Rodríguez manifiesta que en su edificio la fachada posterior colinda con un parque y los propietarios ampliaron sin permiso.

Caso
Los apartamentos del primer piso -establecidos en los planos, en el reglamento de propiedad horizontal y en los certificados de libertad como áreas libres exteriores de patio- tienen el carácter de privados, pero forman parte de la fachada.

Los primeros propietarios de estos inmuebles ampliaron el área construida sin autorización de la asamblea y sin contar con la licencia.

Este problema del que han sido víctimas los dueños del edificio, especialmente los del segundo piso, ha sido tratado varias veces sin solución.

Rodríguez comenta que algunos abogados argumentan que los actuales propietarios (sin importar que realizaran la obra o no) son responsables por haber recibido con esta irregularidad.

Agrega, además, que se dañó la fachada y la estética del edificio y que los techos permanecen en constante desaseo y pregunta: ¿¿Sólo se requiere la aprobación de la asamblea para estas ampliaciones? ¿Aún es necesario obtener la licencia?¿

El consultante agrega que no sabe si no sabe  los copropietarios aún pueden reclamar por esta ilegalidad y qué se puede hacer para  lograr que se restituya la construcción original pues el edificio tiene más de 20 años de construido y las obras 12.

¿Si se ordena la demolición, ¿los dueños pueden demandar al edificio o al vendedor? Y es que alguno de los propietarios ha afirmado que son galpones construidos en un edificio clasificado como Estrato 5¿.

R/  Si tal como lo explica el lector, la zona referida figura como área libre privada para patio en los planos, en el reglamento de propiedad horizontal y -en consecuencia- en los datos de los folios de matrícula inmobiliaria de los apartamentos de primer piso, las ampliaciones realizadas desde hace 12 años son ilegales y estarían violando las normas urbanísticas exigidas desde la época de la construcción.

Así, la alteración de la fachada y  la función primordial de los patios con respecto a los demás apartamentos haría necesaria la licencia de reforma y ampliación, y la aprobación de la asamblea (más aún si se trataba de un bien privado que en principio no la requería).

De todas formas, la situación se debe analizar con más detenimiento; en primer término para que se obtengan las licencias de ampliación y modificación en caso de que las normas urbanísticas lo permitan, lo que obligaría a reformar los planos, el cuadro de áreas y el reglamento de propiedad horizontal, pues se ampliaría el área construida de los apartamentos que figuran con patios y -por lo tanto- el coeficiente.

En todo caso esta reforma del reglamento requiere aprobación de la asamblea y quórum calificado. Al darle ese visto bueno se tendrá  en cuenta  el tiempo transcurrido y el hecho de que los demás propietarios aceptaron tácitamente esta situación durante tanto tiempo, aunque, como lo mencionaron otros abogados, esto no libra la responsabilidad por la trasgresión de la norma.

En caso de que no se logre la aprobación, el caso se deberá presentar ante un Centro de Conciliación y Arbitraje. Si tampoco hay respuesta afirmativa, tocará acudir al juez civil municipal quien decidirá el conflicto.

Como las acciones policivas ya prescribieron y, por lo tanto, no podrán imponerse sanciones urbanísticas de demolición o multas, sólo se podrá intentar que el edificio quede como aparece en los documentos que respaldan su construcción.

Cuotas con base en los coeficientes

El consejo y la administración no son competentes para determinar la forma de liquidar las cuotas. Es labor de la asamblea con base en el presupuesto aprobado.

Es época de asambleas y para orientar a los lectores que viven en edificios o conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal, dedicamos un espacio didáctico con respuestas sobre el tema y con casos del día a día que seguramente serán tratados en estas importantes reuniones. 

Ernesto Bernal pregunta: "En un conjunto cerrado de La Dorada, la administración y el consejo decidieron que los dueños de los lotes, sin tener en cuenta su área, cancelarían una cuota fija mensual de 90 mil pesos, y los de las casas, una de 100 mil.

"Esto significa que un lote de 3.000 metros cuadrados paga lo mismo que uno de 10 mil. Y una casa con avalúo de 200 millones paga igual que una de 400.

"Lo anterior va en contra vía de la Ley de propiedad horizontal que establece que los costos deben regirse por los coeficientes predeterminados, los cuales son inmodificables salvo casos específicos, ¿qué opina de la decisión?"

R/  La Ley 675 prevé que, salvo casos específicos, los coeficientes de copropiedad se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular con respecto al área total privada del edificio o conjunto.

El área privada libre se determinará en el reglamento, en proporción al área privada construida indicando los factores de ponderación utilizados.

Teniendo en cuenta que el coeficiente es la base para el cobro de las cuotas de administración, considero que estos se deben revisar para que el pago se ajuste a la Ley.

Como lo respondí en fecha anterior, creo que estos conjuntos en los que se construyen las casas de manera progresiva se asemejan a los conjuntos por etapas y, por ello, los coeficientes deberían tenerse como provisionales y ajustarse a medida que se vayan edificando e incorporando jurídicamente las construcciones.

No es posible emitir una opinión más profunda sin conocer las previsiones del reglamento y los antecedentes del caso.

Por eso recomiendo su estudio y adecuación si es el caso.

Sin embargo, es claro que ni el consejo, ni la administración tienen la competencia para determinar la forma de liquidar las cuotas pues esta tarea corresponde a la asamblea con base en el presupuesto aprobado.

De segunda convocatoria
Salvador Beleño pregunta: "¿Es legal que en una asamblea convocada por segunda vez para sesionar con cualquier número de propietarios, la presidencia suspenda la reunión sin agotar el orden del día con el argumento de constatar el quórum, que en el momento de la suspensión era inferior a 50 por ciento de los asistentes que iniciaron la asamblea?"

R/  Según la Ley, la asamblea de segunda convocatoria sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.

Considero que además de que se presentó una arbitrariedad, y se incurrió en un vicio, se genera una responsabilidad por los perjuicios causados pues no se agotó el orden del día.

Además, es por decisión de la asamblea que se puede suspender la sesión; no es atribución del presidente y eso hay que tenerlo claro.

¿El voto de los morosos se puede suspender?
Aunque la Ley establece varios mecanismos para lograr que se tomen las decisiones, advierte que las que requieran un quórum de 70 por ciento no se pueden decidir en asambleas no presenciales ni en las de segunda convocatoria, salvo que en estas se obtenga la mayoría exigida por la ley.

La sanción puede imponerse si está prevista en el reglamento de propiedad horizontal.

En cuanto a la suspensión del voto de los morosos, aunque estuvo contemplada hasta último momento en los proyectos de ley que fueron base de la Ley 675, al final se suprimió.

Por los antecedentes de la norma se deduce que el voto no debe ser suspendido en los casos en que se requiera el quórum decisorio.

Esto, porque además se requiere un quórum alto para definir. Por lo tanto, esta sanción solo procedería en eventos relacionados con la simple administración de los bienes comunes.

Considero, por ello, que solo será viable si está contemplada en el reglamento de propiedad horizontal de conformidad con lo dispuesto por el artículo 60 de la Ley.

Como esta dice que la asamblea la conforman los propietarios, y la jurisprudencia ha sostenido que no se viola el derecho fundamental a un moroso al que no se permite ingresar a la asamblea, se han presentado muchas discusiones y esto -dice la abogada Nora Pabón- solo constituye una opinión.

Sobre la multa
El lector Jairo Rojas dice que en su edificio tienen personería jurídica, escrituras bajo la Ley 675, pero en sus estatutos no contemplan una sanción para quienes abandonen la asamblea antes de que termine.

Pregunta si la asamblea puede imponer una sanción a quienes la abandonen y que esto se vuelva norma de ahora en adelante sin tener que entrar a reformar los estatutos.

R/  La Ley establece como condición para que se puedan imponer las sanciones, que estas se contemplen en el reglamento, con las faltas que las ocasionan. La asistencia obligatoria es una previsión importante pues hay decisiones que requieren quórum calificado.

Se ha mostrado que cuando esta sanción se impone la asistencia es numerosa.

Más sobre coeficientes de copropiedad
¿En la adecuación del reglamento a la Ley 675 es correcto transcribir los coeficientes de copropiedad que entregó el constructor en el año 1995?

Si los coeficientes no han sido reformados es correcto incluir los que definió el propietario inicial en el reglamento original, que además determina el derecho proporcional que transfirió a los adquirentes de las unidades privadas sobre los bienes comunes.

¿Al modificar las áreas privadas por la construcción de patios y altillos en las casas o unidades se deben ajustar los coeficientes de copropiedad. De ser así, ¿qué procedimiento se debe seguir?

Cuando las áreas libres son edificadas, el área construida de las unidades privadas cambia y, en consecuencia, los coeficientes deben ajustarse. No obstante, la reforma de los coeficientes por la asamblea no procede sino en los casos establecidos por la Ley 675 (artículo 28).

En los demás eventos se requiere la aprobación de los propietarios; si no se obtiene hay que acudir al juez civil. Por otra parte, para la legalización se requiere la aprobación de la asamblea y la obtención de una licencia de ampliación y modificación.

¿En el cálculo de los coeficientes de copropiedad, según la Ley 675, se deben incluir las áreas privadas de los patios descubiertos?

Al calcular el coeficiente de un bien privado que tenga entre sus dependencias una zona libre, es necesario tener cuenta esta.
El cálculo del coeficiente, en cuanto a las áreas libres, se realizará en la forma anotada y es diferente a la parte construida.

La decoración en las zonas comunes

En el mes de las asambleas de copropietarios, EL TIEMPO resuelve algunas dudas recurrentes.

Caso
Álvaro Gaviria comenta que en la entrada de su apartamento hay una zona común (de 18 metros cuadrados, aproximadamente) que da acceso a cuatro apartamentos y al ascensor.

"Mi esposa y yo decoramos esta zona con tres materas, una mesa de madera (consola) y arreglos florales, pero un miembro de la junta de administración está presionando a la administradora para que nos obligue a retirarlas, supuestamente por "invasión del espacio común".

¿Esto es verdad? ¿Están en el derecho de retirar estos elementos?"

R/  La asamblea de propietarios es la encargada de reglamentar el uso de las zonas comunes. No obstante el ánimo de colaboración de los consultantes, y a diferencia de los apartamentos que se pueden decorar y ocupar libremente, la ubicación de accesorios decorativos u otros elementos en las áreas comunes corresponde a todos los copropietarios.

Lo que a muchos les puede parecer adecuado a otros les puede producir impacto visual. Por eso -insisto- la asamblea debe determinar este aspecto, más aún si eventualmente se disminuye u obstaculiza el paso o el uso de la zona común.

Considero que el Comité de Convivencia podría intervenir para dirimir esta controversia.

BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO

Caso
El señor Marco Tulio Mahecha comenta que en la reunión anual de copropietarios realizada en enero del 2006 se aprobó por unanimidad el cobro de compensaciones por el uso exclusivo de bienes comunes a los apartamentos del primer piso (101 y 102), propiedades a las cuales se les había asignado tal uso en 1980, aproximadamente, sin ningún tipo de compensación.

La misma asamblea delegó en el Consejo de Administración la puesta en práctica de la decisión que -vale decirlo- se tomó con base en el Numeral 4 del Artículo 23 (Régimen especial de los bienes comunes de uso exclusivo) de la Ley 675 del 2001 que avala la acción.

"¿A partir de ahora pueden establecerse las compensaciones o es que adquirieron en 1980 el derecho vitalicio sin asumir ningún pago?

"¿Cuáles serían los mecanismos para cobrar la compensación: un valor mensual, un contrato de arrendamiento, venta de las zonas comunes de uso exclusivo u otro?"

R/  La norma no es retroactiva. En varias ocasiones he tratado este tema con base en en la Constitución Nacional, en la Ley 675 del 2001, en la jurisprudencia y, concretamente, en las sentencias C-488 y 738 del 2002 de la Corte Constitucional frente a algunas de las demandas presentadas contra la Ley.

La Corte es enfática en que la adaptación a la Ley no debe implicar la imposición de cargas económicas que antes no tenían los propietarios.

Por otra parte, la misma normatividad dice claramente que estas condiciones se imponen cuando se asigna el uso exclusivo, es decir, hacia el futuro.

Antes de la Ley, en el cálculo de los coeficientes se tenía en cuenta el mayor uso en las zonas comunes lo que significa que los usuarios anteriores ya habían pagado por este beneficio.

En el caso que expone el consultante y en otros que hemos recibido muy similares y recurrentes en las copropiedades, no procede la compensación y por lo tanto pueden impugnar la decisión.

Una figura de la Ley 675 que no se utiliza
"Al Comité de Convivencia se le debería sacar más provecho, sobre todo para dirimir conflictos y crear la cultura de convivencia",
Nora Pabón, abogada, asesora externa.

Sobre el bienestar general

Las decisiones particulares no pueden poner en peligro a la comunidad ni arriesgar el presupuesto.

Un lector relata que en un apartamento del edificio donde reside vive una persona de la tercera edad enferma y casi ciega que, aun así, puede movilizarse. Uno de sus hijos llamó a una compañía de gas domiciliario para que le instalen gas natural al apartamento de su mamá, seguramente buscando bajar costos.

La alarma es que en repetidas ocasiones un vigilante ha alertado el olor a alimento quemado porque a la señora, por su edad y condiciones físicas, se le olvida apagar la estufa eléctrica.

El consultante, que es administrador del edificio, comenta que le preocupa que le instalen gas a esta señora y un mal día cometa un error con la estufa y el edificio pueda verse en problemas.

Pregunta "¿puedo impedir el ingreso del instalador de la tubería de gas con la advertencia de que estoy defendiendo el edificio, como lo manda la ley?".

R/  Aunque la propietaria tiene derecho al servicio, la asamblea es la que tiene competencia para decidir la instalación en el edificio.

Además, el administrador está obligado a tomar las medidas para garantizar la vida y la seguridad de la residente y -en general- de todos los habitantes de la copropiedad, circunstancia que debe ser analizada por la asamblea.

El hijo de la propietaria debe ser informado por la administración del peligro que implica para todos el funcionamiento de esta estufa a gas para que busque una solución, especialmente por las condiciones de la persona. Si no se toma una decisión rápidamente considero que es posible interponer la acción de tutela como mecanismo transitorio.

 

Reforma del reglamento

La señora Alma Consuegra comenta: tengo dos cabañas en un condominio fuera de Bogotá donde se está reformando el reglamento de propiedad horizontal para someterlo a la Ley 675; sin embargo, yo no quiero que me incluyan. Aún así estoy pagando la administración y todos los gastos. Pregunto: "Hay algún punto de la ley que me exija hacer parte del reglamento?"

R/  Cuando una persona adquiere un inmueble en un edificio en el régimen de propiedad horizontal está obligada a someterse a este y a adherirse al reglamento y a las decisiones de los órganos de administración. La norma es la Ley 675 del 2001.

Si usted vive en un edificio o en un condominio, y los vecinos de su apartamento acostumbran a escuchar música a todo volumen y protagonizan escándalos, este informe le va a interesar. Es más, si tiene alguna duda sobre los derechos a exigir que no le violen su tranquilidad, sobre todo sabiendo que reside en un sitio que se rige por las normas de la ‘Propiedad Horizontal’, la Entrevista de la Semana le será de gran utilidad.

Fuente: Vanguardia.com

Y es que por más que sus vecinos sean ‘rumberos’ o, incluso, sean los dueños de los apartamentos, nadie tiene tiene derecho a molestarlo.

Por considerarlo de interés para la comunidad, presentamos algunas de las inquietudes que nos plantearon nuestros lectores, a través de la Página Bucaramanga y de www.vanguardia.com

Las respuestas a estos interrogantes estuvieron a cargo del reconocido abogado, Ramiro Serrano Serrano, quien nos asesoró a través del ‘chat’ y de los diferentes correos de nuestras terminales virtuales.

Veamos:

Preguntas & respuestas

Julio Martínez: ¿Qué se puede hacer en un apartamento al que lo rige la Ley 675, cuando alguien alberga hasta cinco perros, los cuales ladran todo el día?

R/  La Ley obliga que las mascotas deben permanecer también en un lugar adecuado. Instaure su queja ante la Alcaldía.

Amanda Pérez: ¿Puede un residente llamar a la Policía si algún residente tiene una reunión en su apartamento y se ha pasado de la hora permitida para hacer reuniones?

R/  Si la persona no está cumpliendo con las normas del edificio y no hace caso a los órganos de administración o sus delegados, sí lo puede hacer.

Orlando Figueroa: ¿Los propietarios que se encuentren en mora con la administración pueden asistir a asambleas ordinarias y extraordinarias? ¿Tienen voz y voto?

R/  Sí, no se les pueden quitar tales derechos.

Rodrigo Manrique: Vivo en una copropiedad campestre de más de cincuenta parcelas campestres; hoy estos terrenos con catalogados como urbanos. De manera curiosa, el reglamento es el mismo desde hace 22 años, ¿habría algún tipo de sanción si no se actualiza?

R/  No, simplemente tiene que adaptarse a la Ley 675/01, en lo que lo contradiga.

Luz M. Hernández: ¿Puede un local comercial, situado en un edificio que en la actualidad funciona como papelería, pasarlo como habitación, sin hacer los respectivos cambios en la escritura pública del edificio?

R/   Para cambiarle el uso a una unidad privada, deberá hacerlo la Asamblea General de Copropietarios, con la aprobación del 70% de los coeficientes de copropiedad, siempre y cuando no viole las normas urbanísticas vigentes. Una vez aprobada la reforma, deberá protocolizarse ante escritura pública y registrarla para que genere efectos ante terceros.

Cecilia Serrano: ¿Por qué un residente que lleva viviendo aproximadamente 13 años en un edificio y no paga administración sigue disfrutando de todos los servicios? Se ha demandado y nada pasa pues el señor es abogado. ¿Será que por este hecho tiene preferencias?

R/  No tiene nada que ver. Insista en el proceso ejecutivo.

Enrique Pitta: Legalmente existe la posibilidad de cambiar de estrato a una propiedad horizontal, escogiendo un estrato más bajo, debido a deterioro de las condiciones urbanas del sector

R/  El cambio de estrato no es una decisión caprichosa; está fundamentada por la Ley. Esta se encuentra acorde a los servicios, ubicación y características de construcción en que se encuentre el sector.

María Mendoza: ¿El propietario de un condominio, al cual le falta vender o arrendar unos locales, está exento del pago de administración? R/  Todos los propietarios de inmuebles adscritos a la propiedad horizontal deben contribuir con las expensas comunes. Se encuentra fundamentado en la Ley 675/01, en los artículos 25, 29, 30 y 31. La determinación del pago se realiza acorde a los coeficientes ó módulos de contribución establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

Enrique Galvis: En un predio de dos plantas, en cuya escritura figura ‘Conjunto Bifamiliar’, el garaje puede funcionar una tienda, que vende trago y que incluso atiende después de las 10:00 p.m.  ¿Qué se puede hacer al respecto?

R/  La Propiedad Horizontal establece el uso que debe dársele a la propiedad privada, y con ésta se podrán hacer las reclamaciones ante las autoridades policivas y judiciales.

María Isabel Urrutia: Compré un apartamento en un quinto piso y por errores de la constructora y de la notaría, mi coeficiente está sobre el área total, que es de 163 metros, y no por 102 metros que figura en la escritura como área construida. Por lo tanto, pago el doble de cuota que los demás apartamentos, pues los demás tienen un área de 84 metros. Yo pregunto: si es evidente que fue un error, que el coeficiente está sobre el área total y no por el área construida, ¿a qué instancia acudo?

R/  Si no logra que la Asamblea General de Copropietarios subsane este error, le tocaría iniciar un proceso verbal sumario para la reglamentación de los coeficientes de la copropiedad. Ya ni la notaría, ni el registro podrían realizar la corrección de dicho error. Es necesario también aclararle que no es necesario levantar planos, ya que estos se encuentran adheridos al Reglamento de ‘Propiedad Horizontal’ que reposa en la notaría, especificando las áreas libres y construidas.

Carlos González: Le construí una cubierta a una terraza que está en mi apartamento, con la autorización del consejo anterior. Es un área común de uso exclusivo. Sin embargo, la actual administración interpuso una queja ante Ornato Municipal, con el fin de que la cubierta sea desmontada. La autoridad me dice que debo legalizarla, pero necesito el permiso del 60% de la Junta de Propietarios. Sin embargo, la actual administración se niega a convocar a una reunión extraordinaria de asociados. ¿A qué mecanismo puedo acudir para legalizar la cubierta?

R/  La asamblea podrá ser citada por el administrador, cuando él lo decida, por solicitud del consejo de administración o por los propietarios que sumen al menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad. Para la aprobación del cubrimiento de dicha terraza, deberá tener los permisos de las autoridades urbanísticas.

Lyda López: Vivo en un edificio de estrato 4. Tenemos el problema de otra propietaria que no quiere pagar lo adeudado por administración y arrendó el apartamento a un costeño, quien nos tiene desesperados con sus rumbas, lo peor es que tiene el aval de la propietaria. ¿Qué se puede hacer?

R/  Trate de resolver tal situación con los comités de convivencia. Ante la imposibilidad de un acuerdo, el reglamento de ‘Propiedad Horizontal’ incluye sanciones por el incumplimiento de los deberes y obligaciones con la copropiedad.

Dora Colmenares: Soy dueña de un apartamento en un quinto piso; la torre tiene 12. Si hay un terremoto y se cae toda la edificación y queda solo el lote, ¿qué haría como damnificada? Hago la pregunta porque no tengo seguro.

R/  La distribución del terreno se hará de manera proporcional, tal como lo establecen los coeficientes de copropiedad. De ahí la importancia que los edificios estén bien asegurados, ya que estos garantizarían la construcción.

Roberto Pérez: ¿Se puede incluir a un moroso  de un conjunto residencial en la lista de las Centrales de Riesgos que existen, tal como ocurre con los morosos bancarios o tarjetas de crédito?

R/  Sí, siempre y cuando en el reglamento de ‘Propiedad Horizontal’ lo permita.

Absalón Duarte: ¿Qué plazo hay para tener habilitados los cuartos de aseo en los conjuntos cerrados?

R/  Por ser una norma administrativa no requiere que esté en el reglamento de ‘Propiedad Horizontal’. Por tal motivo, tales horarios pueden reglamentarlos la Asamblea General de Copropietarios, el Consejo de Administración o el propio administrador.

David Sarmiento: ¿Qué pasa cuando un constructor hace un edificio y en el garaje no se puede entrar una camioneta porque es muy estrecho?  ¿Qué se puede hacer al respecto?

R/  Lo primero que hay que ver es si la construcción se realizó acorde a los planos aprobados ante la curaduría. Todas estas normas se encuentran reglamentadas en los Planes de Ordenamiento Territorial. Una vez analizada dichas situaciones y ante el incumplimiento, se pueden iniciar las acciones judiciales pertinentes.

Óscar Quintero: Tengo un vehículo, lo guardo en un parqueadero comunal dentro de mi conjunto residencial. Resulta que un día amaneció rayado, ¿tengo derecho a que la administración me pague el daño o descontarla del pago de la administración?

R/  A menos que los reglamentos de propiedad manifiesten otra cosa, la copropiedad no responde por los daños que se ocasionen a bienes privados. Responderán cuando se pueda demostrar judicialmente que efectivamente el daño se realizó por el incumplimiento de las obligaciones en la administración de la copropiedad.

Aura Argüello: Un propietario de un apartamento decide colocar un equipo de aire acondicionado en la parte externa de su unidad privativa, sobre un muro al vacío del edificio, sin mediar aprobación por parte de la Asamblea de Copropietarios. ¿Él está violando las normas de ‘Propiedad Horizontal’?

R/  Estaría afectando la fachada de la copropiedad y es el administrador el encargado de que no se violen los reglamentos de los edificios.

Patricia Herrera: ¿Por qué las empresas prestadoras de servicios públicos, como el Acueducto y la EMPAS, dicen que los usuarios de los conjuntos deben arreglar los daños causados del medidor u otros, estando estos ubicados fuera del apartamento?

R/  Los medidores son propiedad de cada unidad y, por tal razón, deben responder por su funcionamiento y mantenimiento.

María Eugenia Ardila: Cuando las terrazas no son de uso común y están totalmente cerradas a los propietarios, ¿a quién le corresponde la impermeabilización y el cuidado de ellas?

R/  Cuando existan áreas comunes de uso exclusivo, el mantenimiento de éstas estará a cargo del propietario que la está disfrutando. Cuando son terrazas comunes, estarán a cargo de la copropiedad.

Teo García: ¿Qué se hace con un copropietario que no paga las cuotas extraordinarias aprobadas en Asamblea y que se niega a cancelarlas, a pesar del proceso judicial iniciado? El Consejo le ha dado los plazos que ha pedido y no cumple…

R/  Fuera del cobro ejecutivo, podrá prohibírsele el uso de los bienes comunes no esenciales de la copropiedad.

Ginna Pérez: ¿Cuál es el nivel de detalle que se debe solicitar a un constructor en la promesa de compraventa para la descripción de todo el tema de obra blanca, acabados y fachadas?

R/  Tanto la promesa, como la compraventa son un contrato bilateral que ambas partes deben estar de acuerdo para firmarlo. Luego usted puede solicitar que se le incluyan las especificaciones que considere necesarias para el cumplimiento de éste.

Fernanda López: En un edificio de ‘Propiedad Horizontal’, donde existen unos locales comerciales, ¿es necesario cobrar IVA por el arriendo?

R/  Sí, pero será acorde a la norma tributaria.

María F. Yepes: Vivo en un edificio donde los inquilinos del cuarto piso, sábado y domingo los dedican a colocar su equipo a alto volumen, cantar y decir groserías. ¿Qué hacer en esos casos?

R/  Se debe iniciar llegando a un acuerdo con el comité de convivencia. Si no se logra tal fin, deberá aplicarse las normas y sanciones que se establecen en el Reglamento de ‘Propiedad Horizontal’.

María Villamizar: Si tengo un terreno parcelado para vivienda de 106 casas y tengo vendido el 58%, ¿en qué momento debo entregar los bienes comunes?

R/  La ley establece que cuando se han vendido más del 50% de los coeficientes de copropiedad deberá hacerse la entrega de los bienes comunes.

Salomé Quintero: ¿Alguien puede ser contador y administrador de un mismo conjunto cerrado?

R/  Sí, la prohibición que existe es para los revisores fiscales.

Adriana Rangel: ¿Es legal que el mayoritario de una ‘Propiedad Horizontal’ tome las decisiones sin contar con la Junta Elegida en la Asamblea?

R/  No.

Carlos Ríos: Cuando se compra un inmueble sometido al ‘Régimen de Propiedad Horizontal’, el comprador se convierte en deudor solidario de las deudas anteriores a la fecha de la compra del predio, con respecto a cuentas ordinarias o extraordinarias de la copropiedad?

R/  Sí. La Ley 675/01 trajo esta modalidad y por esto el notario cuando se va a realizar la escritura de compraventa exige que se anexe el paz y salvo de la administración. Si no se aporta, éste dejará constancia en dicha escritura.

Esther Lemus: Las Actas del Consejo de Administración se deben poner en conocimiento de los residentes y publicarse en cartelera como las Actas de Asamblea?

R/  No es una exigencia legal, a menos que lo establezca el Reglamento.

Juan Carlos Domínguez: Si existe un robo en un apartamento, dentro del conjunto cerrado y se está pagando una administración, la cual incluye vigilancia ¿Quién debe asumir la responsabilidad? ¿Y si el robo es en uno de los carros que se parquea dentro del conjunto residencial, quién responde?

R/ La administradora de bienes comunes no puede responder por la vigilancia de los bienes privados, a menos que en los reglamentos de ‘Propiedad Horizontal’ se establezca otra cosa.

Sandra Gómez: Vivo en un edificio de 7 apartamentos que tiene personería jurídica. Sin embargo,  los demás propietarios no quieren pagar seguro de áreas comunes ni administrador. El edificio, a pesar de ser relativamente nuevo, se está deteriorando. Y es que la cuota que se recoge como administración es mínima; sólo alcanza para el aseo del edificio. Mi preocupación es que la inversión que realice de $120 millones con la compra de ese apartamento está perdiendo valor, debido a la falta de mantenimiento. ¿Qué hacer?

R/  La verdad no se puede hacer otra cosa distinta a la de dialogar con sus vecinos. Es que las áreas comunes y su administración dependen de una comunidad que la integra la totalidad de los copropietarios.