CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN

Pregunta
¿El propietario tiene derecho a conocer la forma de liquidar la cuota administración y por ende revisar si el valor es proporcional en todas las viviendas que conforman la propiedad horizontal?

R/ Sí, claro.

Pregunta
¿Cómo se debe liquidar la cuota de administración que debe pagar cada apartamento?

R/  Se liquida según el coeficiente de copropiedad.

Pregunta
En un conjunto donde hay casas y apartamentos, en la aplicación de los coeficientes -según la ley-, las casas se oponen porque según sus dueños, los apartamentos deben pagar más de administración por el mantenimiento que se les hace. 

Ellos discuten que no es comunal sino de los apartamentos. ¿Esto es cierto y legal?

R/  Todo depende de lo que diga el reglamento.

Pregunta
¿Cuál es el valor máximo que puede tener una cuota de administración, es decir en base a que valor se calcula dicha cuota y cual es su máximo aplicable?

R/  Depende del presupuesto aprobado por la asamblea.

Pregunta
En el año 2006 no se realizó aumento de cuota de administración;  este año automáticamente a partir de enero se hizo el incremento de la cuota.

La respuesta del administrador fue que quedó establecido en la asamblea anterior a la cual no asistí. Allí se habló de congelar la cuota para el año 2006 y aprobar el incremento automático para el año 2007. 

¿Es esto procedente, se trata de vigencias fiscales diferentes? Además me parece un acuerdo condicionado no incrementar en un periodo pero si hacerlo para un periodo futuro. ¿Acaso los presupuestos que se deben aprobar en las asambleas no son anuales?

R/  Las decisiones de la asamblea general se deben cumplir. En el evento de considerarse que son violatorias de la ley se debe acudir a la impugnación de decisiones previa conciliación.

Pregunta
Vivo en un condominio conformado por 51 apartamentos distribuidos en 3 torres, más 8 casas. Los apartamentos de dos de las torres pagan de administración 450 mil pesos al mes y los de la tercera 650 mil pesos al mes siendo de igual área.

La diferencia es solamente que la tercera torre es de construcción más reciente. Las casas pagan lo mismo que las dos primeras torres y su área construida es más del doble que la de los apartamentos y además, exceden con holgura el área autorizada de construcción.

La junta de copropietarios se hace la de los oídos sordos a la aplicación de los coeficientes de área construida para distribuir la cuota de administración pues está conformada por una mayoría de propietarios residentes en las casas y en las dos torres más antiguas que pagan menos cuota de administración e igual sucede por obvias razones en las asambleas generales.

¿Qué mecanismo legal podemos utilizar los que conformamos la minoría para obligar judicial o administrativamente a la junta y a la asamblea para que acaten las normas para fijación de las cuotas de administración?

R/  Los coeficientes de copropiedad son los únicos índices a utilizar para liquidar el valor de las expensas comunes. Para solucionar el problema se debe acudir a la conciliación y de ser necesario al juez de la república.

Pregunta
En mi conjunto, se están exigiendo cuotas extraordinarias con cierta frecuencia, algunas de ellas incluso con un valor de 5 o más veces la cuota de administración.

La asamblea lo aprueba, pero ¿tiene esto algún límite o los propietarios que no estamos de acuerdo debemos siempre pagar así se cobren sumas muy altas? ¿Hay algún recurso al respecto?

R/  El fondo de imprevistos se creó, precisamente, para tener recursos inmediatos. Esto conllevaría a no generar cuotas extraordinarias. De ahí la importancia de hacer bien el presupuesto que, no olviden, debe ser bien revisado.

Pregunta
Vivo en un conjunto de casas y apartamentos y la constructora definió unos coeficientes estrictamente relacionados con el área del inmueble y algunos apartamentos tienen mayor área que las casas, a pesar de que las casas requieren mayor atención de la administración y los apartamentos pequeños que pagan poca administración requieren mayor vigilancia.

Posteriormente y para compensar un poco, se definieron en asamblea unos valores ponderados de costo de administración, mas balanceados, cada asamblea extraordinaria algunos detractores de la medida alegan que la ley 675 exige que la única opción de pago de administración, es por coeficiente. 

¿La asamblea tiene la potestad de definir el cobro de administración sin tener en cuenta únicamente los coeficientes o es legal esta tabla que se definió y aprobó en asamblea general y la cual se ha aplicado por 2 años?

R/  Mientras el reglamento esté así, se debe pagar. Sin embargo, recomendamos revisar pues no existe prohibición legal de que las casas puedan tener un coeficiente especial distinto al de los apartamentos sin perjuicio de que haya un coeficiente general.

Pregunta
¿Si en reunión de asamblea ordinaria se aprueba una cuota extraordinaria para reparaciones locales sin tener en cuenta los coeficientes de los apartamentos es susceptible de ser apelada por ilegal?

R/  Las cuotas se deben aprobar según lo que diga el reglamento de propiedad horizontal. (hay reglamentos sin reformar).

Pregunta
¿Puede una asamblea de condominio (conjunto residencial de casas de dos pisos, propiedad no horizontal) imponer que propietarios de (lotes) unidades no construidas paguen igual cuota de condominio, igual a la que deben pagar los propietarios de las viviendas ya construidas?

Compré unos lotes dentro del conjunto, y para ese entonces no existía en los reglamentos de copropiedad normas que así lo establecieran. Igualmente el acta que estableció este pago, fue aprobada antes de la compra y no aparecía registrada en la escritura de condominio.

En conclusión nunca supe de esta decisión sino tiempo después cuando se me exigió el pago de las cuotas. Ahora la junta aduce que no tengo ni voz ni voto para participar en las asambleas supuestamente porque estoy en mora. ¿Es correcto?

R/  Según lo que dicte el reglamento. De todas formas, por tratarse de un caso más complejo, deberíamos analizarlo con más cuidado.

Sin embargo, si no se trata de una propiedad horizontal sino que se adoptó un reglamento de zonas comunes hay que acudir a este, para establecer la base del cobro de las cuotas e intentar conciliación o arreglo.

Pregunta
Soy copropietario en una parcelación en la que el 40 por ciento está aún en manos del parcelador.

En asamblea junto con otros copropietarios que sumaron el 75 por ciento aprobaron una cuota extraordinaria, pero el cobro lo repartieron "por cabeza", en lugar de proporcional a los coeficientes de copropiedad, con evidente beneficio para quienes poseen la mayoría y perjuicio para quienes tienen solo un lote.

¿Es esto legal? en caso negativo, ¿cómo proceder?

R/  Es importante que averigüé si en el reglamento de parcelación se define la forma cómo están calculadas las cuotas. No obstante que las parcelaciones posteriores a la ley 675 pueden beneficiarse, se podría apartar en otros.

Pregunta
¿Las expensas extraordinarias que requieren quórum mínimo 70 por ciento - para un condominio de lote (para construcción progresiva de casas), considerando que uno de los casos de ley que requieren mayoría calificada (quórum mínimo 70%) es cuando se pretendan imponer expensas extraordinarias que superen 4 veces las "expensas comunes ordinarias". 

¿Son estas expensas ordinarias las mensuales o las anuales?

¿Son estas expensas ordinarias las del propietario con menor ó la mayor expensa de todo el conjunto, o se refiere al promedio del proyecto completo

R/  La unidad de valor sería la expensa común individual". "que no supere la cuota máxima"

SOBRE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN

Caso

Alexandra Hincapié expone algunas dudas

La mayoría de propietarios del conjunto no han pagado la cuota de administración y, según dijeron en la asamblea, van a cumplir cinco años de mora y quedan a paz y salvo ¿Cómo se pueden evitar esta situación?

La Ley 791 del 2002 señala que la acción ejecutiva prescribe en los cinco años siguientes al momento en que se hace exigible la obligación. Es necesario mirar los antecedentes del caso , especialmente para determinar si se ha interrumpido este término.

Para evitar estas situaciones el administrador debe ser diligente en los cobros y para ello no necesita autorización, so pena de la responsabilidad que tiene ante los propietarios, la persona jurídica o terceros.

El apartamento en el que vivo da hacia la calle donde la constructora hizo unas sillas en cemento. Allí se la pasan unos jóvenes que toman, fuman y hacen escándalos; mi hijo, menor de edad, observa estas actitudes y aunque he pasado cartas a la administración no hacen nada ¿qué hago?

Aunque el administrador puede coadyuvar la queja a nombre del edificio, cada propietario puede instaurar las acciones policivas pertinentes. Para ello se tienen en cuenta los códigos de policía. En un comienzo debe informar a la estación de policía, si la perturbación se repite tiene que acudir a la respectiva alcaldía.
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Las cuotas prescriben aunque pasen varios años

La señora Sandra Herrera comenta: "me dicen que las cuotas de administración no prescriben a los cinco años porque son obligaciones de 'tracto sucesivo'. Además, me están cobrando cuotas de un antiguo propietario que no pagó durante ocho años".

R/  De acuerdo con lo que establece el artículo 2536 del código civil modificado por la ley 791 del 2002, "la acción ejecutiva se prescribe en cinco años.

Esto significa que si bien el adquirente es solidario con el propietario anterior, dichas cuotas pueden cobrarse de manera ejecutiva por el acreedor de la obligación dentro de los cinco años siguientes al momento en que se hace exigible. Esta respuesta es general, pues cada caso tiene características especiales que deben ser analizadas".

De vivienda a oficina
Eliana Méndez relata: "Mi está sometida al régimen de propiedad horizontal, constituído en 1974 para un inmueble bifamiliar. En esa época las dos casas tenían un único propietario.

"El reglamento establece que solamente los inmuebles podrán destinarse para vivienda, consultorio médico u odontológico y que si se les quiere dar otros usos debe haber consenso; incluso, prohíbe la colocación de avisos en sus ventanas.

"En la casa de la cual soy propietaria, y que se ha arrendado para oficina, se ha ubicado un aviso en una de las ventanas ya que se consideró que era conveniente destinarlo para oficina y no para vivienda. La situación ha incomodado al propietario de la casa contigua que no está de acuerdo en modificar el reglamento.

"¿Qué se puede hacer en caso de que este decida demandarme por el incumplimiento? (en toda la cuadra se han situado diversas oficinas y catastro identificó el predio como comercial, aun antes de haberse instalado la oficina; además, el concepto de uso de la UPZ lo permite)".

R/  Lo primero que se debe consultar en una de las curadurías urbanas es si se permite el uso que pretende dar a una de las unidades.

Por otra parte es necesario solicitar la licencia de adecuación y reforma ya que lo más probable es que la licencia esté otorgada con uso de vivienda. En este trámite le exigirán el acta de la asamblea conformada por los dos propietarios.
En caso de que el uso sea permitido -y si no llega a un acuerdo con el otro propietario podrá acudir a un centro de conciliación o a un juez civil municipal.